Parmi les stratégies d’optimisation fiscale et patrimoniale proposées par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), le démembrement de propriété représente une solution méconnue, mais qui mérite pourtant une attention particulière. Il s’agit en effet d’acheter des parts démembrées, ce qui fait intervenir deux parties : celui qui réalise l’acquisition des parts en nue-propriété et celui qui acquiert les parts en usufruit.
Dans cet article, nous abordons les SCPI en démembrement et les clés de répartition.
Le démembrement de SCPI : séparation de la nue-propriété de l’usufruit
Le démembrement de propriété consiste à dissocier la nue-propriété et l'usufruit d'un actif. Dans le cas des SCPI, ce montage se fait uniquement sur les parts. Rappelons que l’usufruit et la nue-propriété sont deux droits issus de la pleine propriété.
L'usufruit est le droit de percevoir les dividendes pendant une période déterminée. L'usufruitier ne dispose pas de la propriété de la SCPI. Concrètement, c’est une personne morale qui représente l’usufruitier dans un contexte de démembrement afin de profiter d’une fiscalité avantageuse par le biais de la déductibilité des amortissements. Toujours est-il qu’une personne physique est libre de souscrire en usufruit.
La nue-propriété : le nu-propriétaire, quant à lui, ne perçoit pas les dividendes durant la période du démembrement. Il devient pleinement propriétaire des parts à l’expiration du démembrement, avec l’ensemble de leurs droits. Par conséquent, il perçoit les dividendes à partir de ce moment-là.
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Pourquoi démembrer des parts de SCPI ?
Le démembrement est envisagé dans un objectif de transmission de patrimoine ou de gestion fiscale optimisée :
- transmission de patrimoine : les deux associés sont, par exemple, le père et son fils. Le premier souscrit en usufruit et le second en nue-propriété. Il s’agit alors d’un démembrement viager qui se traduit par la récupération de la pleine propriété par ce dernier au moment du décès de son père, sans les formalités liées à la succession. En effet, les parts rejoignent automatiquement le patrimoine du nu-propriétaire devenu pleinement propriétaire.
- optimisation fiscale : le nu-propriétaire, étant privé de dividendes, bénéficie d'une exonération d’impôt foncier sur les revenus des SCPI, de même que d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En ce qui concerne l’usufruitier, la valeur de l'usufruit est inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui permet de réduire l’assiette de l’IFI.
La clé de répartition : comment fonctionne-t-elle ?
Détermination de la clé de répartition
La clé de répartition repose sur la valeur respective de la nue-propriété et de l'usufruit des parts. Elle est déterminée en fonction de la durée du démembrement. Si l’usufruit est temporaire fixe, la durée du montage est de 5 ans à 10 ans. Dans le cadre d’un montage viager, la clé de répartition est calculée à partir de l'espérance de vie de l'usufruitier et de la méthode des tables de mortalité. Ces dernières sont utilisées pour évaluer la valeur actuelle de l'usufruit et de la nue-propriété.
Plus précisément, la clé de répartition prend en compte :
- la valeur de l’usufruit : elle est plus importante pour un démembrement de courte durée
- la valeur de la nue-propriété : elle dépend du temps restant avant que le nu-propriétaire puisse récupérer la pleine propriété des parts. Plus le démembrement dure longtemps, plus la valeur de la nue-propriété augmente.
Exemple de répartition
Prenons l'exemple d’une SCPI dont l'usufruit dure 10 ans, évalué à 60% de la valeur de la part. La clé de répartition sera alors la suivante :
- l’usufruitier percevra 60% des revenus générés par la SCPI pendant les 10 ans
- le nu-propriétaire percevra les 40% restants pendant cette période. Une fois le démembrement terminé, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et perçoit la totalité des revenus.
Les clés de répartition diffèrent d’une SCPI à l’autre.
